Что такое договор аренды: определение, для чего нужен, правила оформления и образцы

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Договорные отношения – неотъемлемая часть нашей жизни, иногда мы договариваемся на словах, а иногда вынуждены подписывать документальные договоры.

В этой статье мы рассмотрим форму договора, который является одним из самых актуальных на сегодняшний день – договор аренды.

Мы в деталях (с образцами) проанализируем договор аренды транспортного средства, а также договор аренды помещения (жилого и нежилого).

Толкование термина договор аренды – что это

Начнем с терминологии:

1. договор – это документ, заверяющий факт какой-либо сделки между ее сторонами. Примечание: правильное произношение – с ударением на последний слог, т.е. договОр, договОры;
2. предмет договора – действие, которое предполагается совершить с объектом договора. В рассматриваемой нами ситуации предметом договора является аренда, т.е. обстоятельства, когда одна сторона берет объект договора во временное пользование за определенное вознаграждение;
3. объект договора – имущество, по поводу которого заключена сделка. Наиболее популярные объекты аренды:
   1. жилье (квартира, дом, таунхаус, апартаменты , жилая комната),
   2. нежилое помещение (офис, цех, гараж, подсобная постройка и т.д.);
   3. транспортное средство (ТС) (легковой автомобиль, грузовое ТС и т.д.);
4. стороны договора – физические или юридические лица (либо ИП), заключившие между собой соглашение о предмете и объекте сделки. Стороны соглашения в договоре аренды:
   1. арендодатель – лицо, сдающее имущество в аренду,
   2. арендатор – лицо, берущее имущество в аренду.
      

      Важно: если речь идет о жилье, и при этом хотя бы одна из сторон физическое лицо, то такое соглашение называется договором найма
      , а стороны:

   3. наймодатель – лицо, сдающее жилье во временное пользование за плату,
   4. наниматель – лицо, берущее жилье во временное пользование за плату;
5. условия договора – условия, выставляемые сторонами при заключении договорного соглашения. Общие условия договора аренды:
   1. описание объекта аренды (найма),
   2. срок соглашения,
   3. стоимость и сроки арендной платы,
   4. действия, которые нельзя выполнять с объектом (например, в арендуемой квартире нельзя содержать животных, или арендованный автомобиль нельзя использовать в качестве такси),
   5. форс-мажорные обстоятельства,
   6. прочие условия, которые стороны считают нужным указать в документе;
6. существенные условия – те, без указания которых, сделка считается недействительной.

   Существенные условия договора аренды: детальное описание объекта аренды + цена договора (денежная сумма или иное вознаграждение за предоставление аренды) + срок, на который имущество арендуется.

Арендные отношения являются административно-правовыми, и потому регулируются Гражданским Кодексом (ГК) РФ.

В статье 615 ГК сказано:

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Важно: заключение договора аренды для арендодателя – физического лица означает, что он становится получателем дохода и, следовательно, обязан платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Он обязан самостоятельно обнародовать свой доход в ИФНС (инспекции Федеральной налоговой службы) посредством подачи по итогам года декларации 3-НДФЛ, а затем уплатить исчисленный налог.

Заполнить декларацию и посчитать сумму налога можно с помощью специальной программы, которая бесплатно предоставляется для скачивания на официальном сайте ФНС по этой ссылке. Проверено на практике – программа предоставляет довольно простой интерфейс для заполнения декларации.

Юридическое лицо указывает денежные средства, полученные от аренды, в своих бухгалтерских документах.

Что такое договор субаренды

Субаренда – это передача арендатором прав на аренду имущества третьему лицу – субарендатору.

Законность такой переуступки также прописана в ст. 615 ГК. При этом должны быть соблюдены следующие условия:

1. арендодоатель (наймодатель) согласен с передачей прав на аренду третьему лицу и это согласие прописано в договоре;
2. ответственным за выполнение условий договора аренды остается арендатор (наниматель), т.е. если субарендатором причинен какой-либо материальный ущерб, то ответственность несет арендатор;
3. арендатор заключает с субарендатором договор субаренды, длительность действия которого не должна превышать срок действия основного арендного договора.

Виды и образцы договоров аренды

Договоры аренды классифицируются в зависимости от вида имущества, сдаваемого в аренду.

Образцы договоров : можно скачать по ссылке.

Далее рассмотрим некоторые виды договоров немного детальней.

Договор аренды квартиры (жилья)

Еще раз коротко об отличии аренды от найма:

1. объект найма – только жилое помещение, объект аренды – любое;
2. одна или обе стороны договора найма – физ.лица, стороны аренды – юридические (или ИП).

В обиходе, как правило, не делают отличий между наймом и арендой. Поэтому мы будем говорить об аренде и найме как об одном понятии – об аренде.

Но не забывайте: если вы физ.лицо и собираетесь снять квартиру (или пр.жилое помещение) у другого физического лица, то вы должны оформлять договор найма. При этом отличия в договоре аренды квартиры между физическими лицами будут только в формулировках (договор найма, наймодатель, наниматель).

Договор аренды квартиры оформляется в простой письменной форме (т.е. его не обязательно заверять у нотариуса).

При этом гос.регистрация такого договора необходима только в случае аренды более года (ст. 651, п. 2 ГК РФ).

Это удобней всего сделать в МФЦ (многофункциональном центре).

Если же вы не хотите ходить по инстанциям, то можно заключить договор на аренду (найм) квартиры (или др.жилья) сроком на 364 дня (или меньше), а при окончании срока – подписать новое соглашение.

Содержание договора аренды (найма) жилого помещения (квартиры):

1. наименование договора, дата и место его оформления;
2. номер договора, если одна из сторон юр.лицо;
3. подробное описание объекта – это существенное условие аренды квартиры между физическими лицами в 2019 году. Необходимо указать:
   1. адрес,
   2. размер жилой и общей площади,
   3. состояние квартиры;
4. реквизиты документа, на основании которого наймодатель распоряжается данным имуществом (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности (если квартира перешла в собственность наймодателя ранее 2017 года));
5. условия, которые стороны считают необходимым указать;
6. стоимость найма;
7. сроки и порядок уплаты;
8. указание на то, что данный договор является одновременно актом приема-передачи (если стороны не планируют оформлять такой акт отдельным документом);
9. возможность (или невозможность) сдачи квартиры в поднаем (субаренду);
10. срок действия;
11. обязанности и права сторон;
12. реквизиты сторон и подписи.

Посмотрите, как выглядит первая страница типового договора аренды квартиры:

Договор аренды (найма) квартиры скачать можно по этой ссылке. Воспользоваться скачанным документом можно двумя способами:

1. распечатать бланк договора аренды квартиры и заполнить пустые поля от руки;
2. заполнить нужные поля в скачанном бланке на компьютере и только потом его распечатать.

Договор аренды нежилого помещения

Оформление аренды нежилых помещений ничем не отличается от оформления договора аренды жилья: необходимо точное описание сдаваемого объекта, указание стоимости и сроков аренды, сведений об арендодателе и арендаторе, прочих условий.

Образец договора аренды нежилого помещения можно скачать здесь.

Договор аренды автомобиля (транспортного средства)

Соглашение о сдаче транспортного средства в аренду должно быть оформлено документально.

Договор необходим:

1. чтобы стороны выполняли условия (оплаты, сроков аренды и поддержания ТС в надлежащем состоянии);
2. чтобы юридическое лицо могло отразить факт сдачи ТС в аренду (или принятие ТС во временную эксплуатацию) в бухгалтерском учете своей компании. Это важно при расчете налогов, которые юр.лицо уплачивает в гос.казну;

Договор аренды автомобиля между физическими лицами либо с участием юр.лиц (или ИП) заключается в письменной форме. Единой унифицированной формы не существует. При желании сторон договор можно заверить нотариально (но это не обязательно).

Посмотрите, как выглядит типовой договор (образец договора, где арендодатель – физ.лицо, а арендатор – юридическое):

Скачать его можно по этой ссылке.

Главное при составлении договора – учесть существенные и прочие условия:

1. записать сведения о сторонах соглашения;
2. пояснить, с экипажем (водителем) или без него ТС арендуется;
3. указать все сведения об автомобиле:
   1. марку,
   2. дату выпуска,
   3. номера двигателя и кузова,
   4. цвет,
   5. номерной гос.знак,
   6. дату регистрации авто в ГИБДД;
4. оценочную стоимость ТС (оценка производится профессиональным оценщиком и акт оценки прикладывается к договору);
5. условия, которые стороны сочтут необходимыми;
6. порядок расчета;
7. возможность сдачи авто в субаренду (или запрет субаренды);
8. срок действия соглашения;
9. ответственность сторон;
10. реквизиты;
11. печать (при ее наличии у юр.лица);
12. подписи.

Как оформляется расторжение договора аренды

Соглашение о расторжении договора аренды необходимо в том случае, если договор расторгается по каким-либо причинам до того, как закончится период аренды, прописанный в исходном договоре.

В этом случае оформляется договор о расторжении договора аренды. В данном документе прописывается следующее:

1. сведения о сторонах договора;
2. ссылка на действующий договор аренды;
3. причина прекращения действия соглашения;
4. порядок расторжения договора;
5. указание на отсутствие у сторон взаимных претензий (при наличии таковых они должны быть разрешены до подписания данного соглашения);
6. дата и подписи сторон.

Договор о расторжении договора аренды (образец):

Читайте наш блог! Сведения, почерпнутые из наших статей, могут оказаться вам полезными.