Что такое договор найма жилого помещения (квартиры) — определение, оформление и образец

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Если вы собираетесь сдать или арендовать жилье, то эта статья может оказаться вам полезной.

Проанализируем, чем отличается договор найма от договора аренды, как правильно оформить договор.

В каких случаях этот договор нужно регистрировать в гос.органах, и нужно ли платить налог тому, кто сдает квартиру или дом.

Определение — что такое договор найма

Для начала вспомним, что такое договор. Это документ, который фиксирует факт совершения какой-либо сделки. В разбираемом нами случае – это договор сдачи жилья во временное пользование.

Согласно законодательным нормам, если одной из сторон сделки по передаче жилого помещения во временное пользование является юридическое лицо, то этот договор имеет статус аренды.

Если же обе стороны такого соглашения – физические лица, то договор называется договором найма жилого помещения.

В этой статье мы будем анализировать исключительно договор найма жилья.

Основные положения договора найма жилья

Все вопросы, касающиеся договора найма жилплощади, регулируются законодательно. Нормы этой сделки прописаны в 35 главе Гражданского Кодекса (ГК) РФ.

Стороны соглашения – физические лица:

Наймодатель – владелец жилого помещения (или его уполномоченный представитель, действующий по нотариально заверенной доверенности), который предоставляет жилье во временное пользование;
Наниматель – гражданин, берущий жилье во временное пользование.

Предмет сделки – сдача жилого помещения во временное пользование за вознаграждение (форма вознаграждения не имеет значения, но обязательно должна быть прописана в договоре).

Это значит, что если стороны договорились, что вознаграждением является 3 ведра помидоров в месяц, то это должно быть указано в договоре.

Объект сделки – любое жилое помещение:

квартира или комната в квартире;
дом или часть дома.

Помещение должно быть пригодно для проживания, т.е. должно соответствовать санитарным, пожарным и техническим нормам.

Наниматель квартиры (или ее части) в многоквартирном доме, вправе пользоваться не только снимаемой жилплощадью, но и общими помещениями и коммуникациями этого дома.

Существенные условия договора – условия, без которых соглашение может быть признано недействительным. В договоре найма таковыми является детальное описание объекта сделки, сведения о сторонах соглашения, размер оплаты и срок действия.

Все остальные условия стороны вносят в документ по собственному разумению.

Договор найма может быть досрочно расторгнут нанимателем при условии предупреждения наймодателя в письменном виде за 3 месяца до расторжения.

Наймодатель может досрочно расторгнуть договор в судебном порядке:

если наниматель не оплачивает проживание в течение 6 месяцев при договоре, заключенном более чем на 1 год, или оплата не поступает в течение 2 раз в установленные сроки, если договор заключен на срок менее года;
если наниматель или граждане, проживающие с ним, наносят урон снимаемому жилью.

Что такое договор социального найма

В случае, если жилье физическому лицу для временного проживания предоставляет не физ.лицо, а государство или муниципальные органы, то такое соглашение называется договором социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК).

Договор заключается с одним из членов семьи нанимателей или же с несколькими (по желанию нанимателей). Если же член семьи, с которым подписан данный договор, выбывает (переезжает или умирает), то договор перезаключается с другим членом семьи.

Наниматель обязан самостоятельно уплачивать коммунальные платежи, если другой способ не указан в договоре, соблюдать правила проживания.

Наниматель вправе:

разрешать временное проживание третьим лицам на срок не больше 6 месяцев при условии соблюдения норм жилой площади на 1 человека (норма устанавливается органами местной власти);
сдавать за плату помещение (или его часть) в поднаем, если соблюдены нормы жилой площади для проживания. Ответственность за все действия поднанимателя перед наймодателем несет наниматель.

Оформление и образец договора найма квартиры (дома)

Соглашение о найме жилья должно быть оформлено в простой письменной форме. Это значит, что договор о найме не имеет какой-то унифицированной (утвержденной) формы, и его не нужно заверять у нотариуса.

И все же для того, чтобы договор был признан действительным, необходимо соблюдения ряда формальностей. Что должно быть отражено в документе:

наименование договора: «Договор найма (аренды) квартиры (дома или их частей)»;
дата и место составления;
сведения о сторонах договора:
1. ФИО и даты рождения,
2. паспортные данные (серия и номер, кем и когда выдан, место регистрации);
указание правоустанавливающего документа, на основании которого наймодатель распоряжается жилым помещением, и реквизитов этого документа;
описание объекта договора (существенное условие):
1. наименование (квартира, дом или части указанных помещений),
2. площадь помещения,
3. количество комнат,
4. точный адрес;
указание того факта, что помещение сдается в пригодном к проживанию состоянии;
размер и порядок оплаты. Примечания:
1. если в договоре не указано, кто оплачивает коммунальные услуги, то это обязан делать наниматель,
2. если в документе не прописаны сроки оплаты, то она должна осуществляться каждый месяц;
период, на который заключается договор. Если срок в документе не указан, то считается, что соглашение найма заключено на 5 лет (а это уже долгосрочный договор и подлежит гос.регистрации, об этом – в следующем разделе);
права сторон;
обязанности сторон:
1. наниматель обязан использовать снимаемую жилплощадь только для проживания,
2. наниматель обязан обеспечивать сохранность жилья и его надлежащую эксплуатацию,
3. наниматель обязан осуществлять текущий ремонт (если другое не указано в договоре),
4. наймодатель обязан выполнять капитальный ремонт помещения;
указание людей, которые будут проживать вместе с нанимателем (его семья, друзья и т.д.) и упоминание того, что ответственность за их действия будет нести наниматель. Этот пункт не обязателен (но рекомендуем) для договора, заключенного на срок до 1 года.
Временное (до 6 месяцев) безвозмездное вселение других лиц после заселения нанимателя и его сожителей возможно при согласии всех сторон договора (это правило не касается несовершеннолетних детей). Этот пункт также не обязателен для договора, заключенного на срок до года.
Но возможен и другой вариант: лица, проживающие совместно с нанимателем, могут известить наймодателя и заключить с нанимателем отдельный договор о том, что готовы нести ответственность за свои действия во время проживания. Тогда наниматель и эти лица становятся сонанимателями;
возможность или запрет на поднайм жилплощади (передача помещения нанимателем во временное пользование третьим лицам);
прочие условия, которые стороны сочтут необходимым при заключении конкретного договора;
подписи сторон.

Договор найма жилого помещения (образец первых двух страниц документа):

*при клике по картинке она откроется в полный размер в новом окне

Скачать типовой бланк договора найма жилого помещения можно по этой ссылке.

Когда договор найма жилья нужно регистрировать в Росреестре

Согласно ст. 651 ГК РФ, если соглашение на временное пользование жильем заключено на срок свыше 1 года, то такой договор подлежит государственной регистрации.

Орган, где должен быть зарегистрирован долгосрочный договор, называется Росреестр. Данное учреждение ведет учет всех объектов недвижимости, расположенных на территории РФ. Сведения о недвижимости и сделках, с ним совершаемых, заносятся в Единый государственный реестр недвижимости (см. что такое ЕГРН).

Совет: если вы не планируете регистрировать свою сделку, то в договоре найма следует указать срок действия соглашения на период ≤ 364 дня.

Зарегистрировать долгосрочный договор найма можно двумя способами:

обратиться в территориальное отделение Росреестра;
посетить любое подразделение МФЦ (многофункциональный центр). Данное учреждение предназначено для посредничества между гражданами и гос.органами.

При себе нужно иметь договор и паспорт.

Нужно ли платить налог владельцу сдаваемого в наем жилья

Наймодатель, сдавая принадлежащее ему жилое помещение, получает доход. Следовательно, согласно законодательству РФ, обязан платить налог с этого дохода, который называется налогом с доходов физических лиц ( см. что такое НДФЛ).

Чтобы выполнить свой долг по уплате налога, нужно по окончании года, в котором был получен доход, подать декларацию 3-НДФЛ в ИФНС (инспекцию федеральной налоговой службы) по месту жительства.

А после того уплатить налог в размере 13 % от полученного дохода. Это касается резидентов РФ (т.е. лиц, кто более 183 дней в течение 12 месяцев прожил на территории РФ). Для нерезидентов НДФЛ = 30 % от дохода.

Если стать самозатяным (пока доступно не для всех субъектов РФ), то налог можно будет снизить до 4%. Там тоже есть свои нюансы, о которых читайте в статье по приведенной ссылке.

Читайте наш блог, полученная информация может вам пригодиться!