Как быстро самому продать квартиру — какие документы нужны, как продать квартиру в ипотеке
Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Есть два способа продать квартиру: действуя самостоятельно или обратиться за помощью к профессионалу − риэлтору.
У каждого есть весомые плюсы и минусы. Поэтому нельзя однозначно сказать какой способ лучше.
Занимаясь продажей квартиры самостоятельно, не потребуется тратить деньги на комиссию посреднику, зато придётся потратить силы, время и нервы, чтобы в одиночку справиться со всеми вопросами, а их, в том числе и юридических, будет немало.
Риэлтору придётся заплатить 3 − 5% от стоимости сделки, но всё, что тогда потребуется − отыскать компетентного специалиста и начать с ним сотрудничать. Всё остальное он сделает самостоятельно.
Как продать квартиру самому без посредников
Чтобы не потерять в средствах, нужно правильно оценить продающийся объект. Среднюю цену квартиры удобно узнавать на официальных сайтах статистики, но имеется несколько нюансов.
На стоимость квартиры влияет целый ряд факторов, и каждый следует учесть:
- Помимо количества комнат и их площади, нужно учитывать планировку. Цена за квартиру с изолированными комнатами будет выше.
- Важно состояние придомовой территории и инфраструктура. Учитывается наличие парковки, детской площадки, магазинов, детских садов.
- Квартиры на более высоких (кроме последнего) этажах стоят дороже.
- Важен район − близость к центру, или, наоборот, к лесопарковой зоне.
Придётся искать на рынке недвижимости объекты с максимально схожими характеристиками. Подойдут журналы о недвижимости, сайты с объявлениями.
Определив рыночную цену, её можно на несколько процентов повысить, если торопиться с продажей необязательно, или понизить, если продать квартиру нужно срочно.
Согласно статистическим данным, если стоимость квартиры на 15% выше среднерыночной, на неё приходится только 10% от всех покупателей. При выставленной стоимости на 10% выше среднерыночной, таких покупателей уже треть.
Если выставленная стоимость совпадает со среднерыночной, она привлекает около 60% потенциальных покупателей.
Документы, необходимые для продажи квартиры
Чтобы заключить сделку, нужно иметь определённый пакет документов:
- паспорт продавца и, соответственно, владельца;
- кадастровый паспорт;
- свидетельство;
- выписку из реестра.
Собирая обязательный пакет, нужно подумать, что может понадобиться справка о том, что перепланировка, если она была, конечно, проводилась с разрешением.
Нужен документ о том, что нет задолженностей по оплате ЖУК, а также подтверждение, что против продажи не возражает законный супруг.
Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетний гражданин, потребуется разрешение на сделку от сотрудников опеки.
Как и где размещать рекламу о продаже
Объявления о продаже нужно составлять грамотно, и также грамотно их размещать. Прежде чем делать фотографии, нужно подготовить квартиру, убрать всё лишнее, старое и грязное.
Обязательно протереть поверхности, аккуратно расставить предметы на открытых полках, добавить элементы уюта в виде букета цветов, красивой скатерти или подушек на диван. Фотографировать лучше при солнце.
В объявлении нужно указать все достоинства квартиры. Начать с технических характеристик, а далее перечислить подробности.
Важно указать и такие преимущества, которые лично для вас неважны: они могут оказаться важными для покупателя. Например, вам не важно наличие рядом школы, так как у вас нет детей подходящего возраста, но для семьи покупателей этот фактор может оказаться решающим.
Для объявлений подходят как универсальные ресурсы (ЦИАН, АВИТО), так и локальные − местные площадки. Не следует забывать про страницы в соцсетях, на них тоже можно разместить объявления.
Переговоры с покупателем
Перед тем как потенциальный покупатель придёт смотреть квартиру, нужно привести в порядке не только её саму, но и подъезд. Специалисты утверждают, что запах свежей выпечки − испеченного пирога − создаёт особенно приятные впечатления о квартире.
Нужно продумать список проблемных мест, которые могут вызвать сомнения или не понравиться покупателю, и подготовить объяснения и контраргументы.
Не следует поддаваться давлению покупателя, стремящегося сбить цену. Даже прислушиваясь к его доводам, нужно всегда держать в уме цену, ниже которой опускаться нельзя.
Договоры (задатка, купли-продажи), оплата и прием-передача
Договор задатка (см. что такое задаток) должен подтвердить, что у сторон серьёзные намерения. Отказ от сделки после оформления договора задатка повлечет за собой санкции.
Если передумывает покупатель, продавец оставляет себе задаток, обычно он составляет 3 −5% от стоимости. Если передумывает продавец, он возвращает задаток, причём размер удваивается.
Продавец должен выписать проживающих жильцов, затем получить деньги от продажи и оставить расписку, что их получил.
Договор купли-продажи заверяется нотариусом.
Следующий шаг − подача заявки на регистрацию в Росреестре, за подтверждение сделки придётся заплатить госпошлину.
Деньги, как правило, передаются через ячейки банка, либо через аккредитив . Покупатель арендует такую ячейку и указывает в условиях аренды, когда и кому разрешён доступ. Например, продавцу доступ откроется только при наличии договора.
Класть деньги в ячейку покупатель должен в присутствии продавца.
Другой способ передачи денег − с помощью нотариуса, который может взять деньги у покупателя, и затем посредством собственного счёта передать продавцу. Тогда в услугу войдёт дополнительная комиссия.
Если деньги передаются наличными, делать это следует под видеозапись, у нотариуса, или в присутствии других свидетелей.
В тот день, когда пакет документов отдаётся в Росреестр, покупатель получает ключи, затем обе стороны оформляют акт приёма−передачи.
Если продать квартиру нужно быстро, и нет времени на поиски покупателя, целесообразно воспользоваться услугами квалифицированного риэлтора. Он поможет с продажей квартиры с обременением, с задолженностью по оплате ЖКУ, и другими сложными случаями.
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке
Продать квартиру в ипотеке возможно, но это будет сопряжено с некоторыми ограничениями.
Как правило, такие квартиры продаются по сниженной цене, но если выставленная цена будет адекватной, квартира продаётся быстро.
Стандартный договор не будет работать, но есть три варианта:
- можно погасить ипотеку досрочно;
- можно погасить ипотеку в процессе совершения сделки;
- можно продать квартиру вместе с невыплаченной ипотекой.
Самый простой способ − досрочная выплата, но найти покупателя, у которого есть необходимая сумма сразу − не так просто.
Часто поступают по более сложной схеме. Сначала у покупателя берут задаток, затем из этой суммы погашают ипотечный кредит и только потом продают квартиру.
Банк даёт соответствующее разрешение и на продажу ипотечной квартиры. После этого оформляется договор купли−продажи и в обязательном порядке заверяется у нотариуса.
Если действовать по второму варианту, сначала тоже следует получить согласие у банка, и взять справку о том, сколько денег нужно выплатить.
Покупатель кладёт деньги в ячейки: одна сумма предназначена для продавца, а другая для банка. После этого можно оформлять документы и регистрировать сделку в Росреестре.
Чтобы продать квартиру по третьему варианту, нужно найти покупателя, который готов купить квартиру с невыплаченной ипотекой.
Получить при этом выгоды сможет не только продавец, но и покупатель, так как банк часто улучшает условия для покупки. Потенциальный покупатель оформляет заявку на ипотеку, а когда банк соглашается, выбирает квартиру, продающуюся по третьему варианту − с невыплаченной ипотекой.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
Если в квартире прописан ребёнок, согласие на сделку нужно дополнительно запрашивать в органах опеки. Интересы детей не должны пострадать в результате сделки, и приходящаяся на несовершеннолетнего площадь не должна уменьшиться.
Также не должны ухудшиться и условия проживания. Так что просто продать квартиру, не покупая сразу же другую взамен, вряд ли получится: органы опеки не дают согласия.
При покупке с помощью материнского капитала жильё оформляется на всех членов семьи, и при его продаже вполне вероятны сложности с опекой.
В этом случае придётся доказывать, что права ребёнка (детей) не нарушаются. Для одобрения сделки придётся предоставить документы, с помощью которых можно подтвердить, что детям предоставляется новое жильё, причем ничуть не хуже.
Это может быть предварительно составленный договор купли-продажи, обязательно нотариально заверенный. Или же договор мены, в котором предусматривается доплата покупателя, если меньшее по площади жильё меняется на большее.
Комментарии и отзывы (2)
Для определения цены продаваемого жилья, можно ли воспользоваться кадастровой стоимостью в качестве ориентира? Вроде бы кадастровая стоимость близка к рыночной, уж очень не хочется прогадать в цене.
Не ленитесь просто прочитать, что и как делается. Смысл выкидывать 70-80 тысяч риелтору, когда можно все сделать самому. Единственное, деньги обязательно проверить надо в банке, и сразу же там их положить себе на счет.
Сам продавал квартиру 2 раза, ничего сложного. Самое главное, сделайте нормальные фотографии, чтобы покупатель сразу видел, стоит тратить время или нет, потому что 90% фотографий вообще непонятно для чего делается, там даже планировку невозможно понять.
Ваш комментарий или отзыв