Что такое эскроу счет — определение, как его открыть, каковы плюсы и минусы

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Счета эскроу – это понятие, пока известное не всем, но уже в ближайшем будущем, в соответствии с изменением в законодательстве, с ним столкнётся каждый желающий купить квартиру в новостройке.

Поэтому желательно разобраться, что это понятие означает, и как такими счетами пользоваться.

С июля 2019 г. действует новая схема: теперь квартиру в новостройке можно купить только через эскроу счёт, открытый в одном из банков, уполномоченных на осуществление данных операций.

Теперь покупатель, участвующий в долевом строительстве, будет платить не самому застройщику, а банку. Заблокированные деньги на счету эскроу будут лежать до окончания строительства и момента, когда застройщик зарегистрирует право собственности. Конечно, это намного удобнее и безопаснее ДДУ.

Договор условного счёта создаётся, чтобы защитить покупателя. Он открывается на имя дольщика, и это исключает потерю денег при заморозке стройки. Если дом не достроен вовремя, банк, как агент, возвращает деньги со счёта дольщику.

Определение термина эскроу счет — что это

Так называют специальный счёт, при наличии которого право владения лежащими на нём средствами сможет перейти от одного владельца другому, только когда выполняются определённые условия, также обязательно указанные в договоре.

Эскроу – английский термин, означающий условное депонирование (escrow), по-русски такие счета часто называю условными счетами. За рубежом такие счета используются давно и часто.

В открытии такого счета участвуют три стороны:

Депонент (покупатель). Он открывает счёт и переводит туда средства. Это не обязательно деньги, на счёте могут быть ценные бумаги, другие ценности. Потом ими оплачивается сделка с продавцом.
Покупателем, как впрочем и продавцом, может выступать физическое и юридическое лицо.
Бенефициар (продавец). Он обязуется выполнить определённые условия, причём сделать это в установленный срок. Только тогда он получит доступ к средствам на эскроу счёте.
Эскроу — агент (банк, иногда — нотариус). В его обязанности входит слежение за тем, чтобы обе стороны соблюдали договор.

При открытии счёта подписывается договор между тремя сторонами. При этом эскроу – агент становится гарантом исполнения сделки и получения своевременной оплаты.

Такая схема используется не только при сделках с недвижимостью, но и при продаже других активов, например, при покупке и продаже ценных бумаг, целого бизнеса.

Счет эскроу, что это простыми словами? Удобная замена аккредитиву или снимаемой на двоих участников сделки банковской ячейке.

Стороной договора может быть, с учетом нового законодательства, компания – застройщик.

Особенность счёта, о которой нельзя забывать — ограниченной срок его действия. Эскроу – счёт не бессрочный, он оформляется на определённый срок, в России максимум его действия – 5 лет.

Если за это время условия, зафиксированные в договоре, не выполняются, счёт закрывается, а всё, что на нём находится, возвращается покупателю. Но пока счёт действует, покупатель не имеет права распоряжаться деньгами, на нём находящимися. Правила пользования условными счетами указаны в Ст. 926.1 ГК РФ.

Как открыть счет эскроу

Шаг первый. Покупатель совместно с продавцом обращается в уполномоченный банк, и заключают там трёхсторонний договор. В нём указан срок его действия и условия получения денег.
Шаг второй. На счёт вносятся денежные средства или другие ценности в размере договоренностей.
Шаг третий. Покупатель и продавец совершают сделку. Банк в ней непосредственного участия не принимает.
Шаг четвёртый. Продавец приносит в банк документы, подтверждающие, что сделка выполнена, а условия соблюдены.
Шаг пятый. Банк перепроверяет предоставленную информацию, и если условия соблюдены и документы оформлены правильно право пользования счётом переводится от покупателя к продавцу.
Заключительный шаг. Продавец снимает средства, или переводит их на другой счёт, после чего счёт условного депонирования закрывается.

Преимущества и недостатки эскроу счёта

Преимуществ у условного счёта довольно много, не зря же он введён в обязательные условия сделки с недвижимостью, предполагающие долевое участие.

Пользоваться таким счётом намного удобнее, чем, например, банковской ячейкой, в которую необходимо класть ценные бумаги или наличность. Пополнить эскроу счёт можно простым переводом.
Деньги на счёте застрахованы в соответствии с программой защиты вкладов. В случае операций с недвижимостью возмещается до 10 млн.рублей, а по аккредитиву – всего 1,4 млн.руб.
Если эскроу счёт используется в сделках с недвижимостью — в долевом строительстве, комиссия за его ведение равна нулю, в остальных случаях комиссия за ведение условного счёта равна долям процента.
Тогда как комиссия за использование аккредитива или ячейки составляет несколько процентов от счёта.
На закрытие счёта необходимо согласие всех его сторон, аккредитив же легко можно отозвать в любой момент, и значит есть риск, что продавец не получит своих денег.
Договор нотариально заверяется, если только на нём не хранятся безналичные деньги, банк не начисляет проценты на средства, хранящиеся на условном депонировании.

Недостатком, да и то условным, может считаться ограничение гарантированного возврата при отзыве лицензии у банка. При этом учитывать нужно не только сумму, но и срок действия. Если он, например, короткий, и действует всего год, риск возрастает.

При сделках на крупные суммы безопаснее пользоваться несколькими условными счетами в различных банках.

Так как условные счета – это новый банковский продукт для РФ, услугу их открытия оказывают не все банки. Зато такие банки должны соответствовать высоким требованиям ЦБ: иметь высокий кредитный рейтинг, универсальную лицензию.